Passoire thermique : ce que la loi change pour votre logement

Cette page vous concerne si vous êtes

• Bailleur d’un logement classé F ou G
• Locataire qui doute de la décence de son logement
• Vendeur d’une maison mal classée
• Acheteur qui veut chiffrer les travaux à venir
• Occupant qui reçoit des offres de travaux insistantes

Le calendrier de la location

La règle passe par la notion de logement décent, fixée à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et renforcée par la loi Climat et Résilience de 2021. Elle s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites à partir de chaque date. Un bail en cours n’est touché qu’à son renouvellement ou sa reconduction.

• Depuis le 1^er janvier 2023 : moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an.
• Depuis le 1^er janvier 2025 : classe F au minimum, donc plus de G.
• À partir du 1^er janvier 2028 : classe E au minimum, donc plus de F.
• À partir du 1^er janvier 2034 : classe D au minimum, donc plus de E.
• Outre-mer : G à partir du 1^er janvier 2028 et F à partir du 1^er janvier 2031 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Si vous êtes bailleur

Depuis août 2022, le loyer d’un logement F ou G du parc privé ne peut plus augmenter : ni entre deux locataires, ni au renouvellement, ni par la révision annuelle. Il ne pourra repartir qu’après des travaux faisant sortir le logement de ce statut, prouvés par un nouveau DPE.

Louer quand même vous expose à une action en justice, même si le locataire était informé. Le juge peut imposer des travaux, baisser ou suspendre le loyer. La CAF ou la MSA peut aussi conserver l’aide au logement jusqu’à 18 mois, et ce délai peut parfois être prolongé. Passé ce délai, vous perdez ces sommes. Les locations saisonnières ne relèvent pas de ce critère de décence.

Si vous êtes locataire

Vous pouvez réclamer un DPE valide à votre propriétaire, y compris lors d’une reconduction tacite. Signalez-lui par écrit, si possible en recommandé avec avis de réception, ce qui ne respecte pas les critères de décence.

N’arrêtez pas de payer de vous-même. Le ministère rappelle que le loyer reste dû tant qu’un juge n’a pas reconnu l’indécence et ordonné une baisse ou une suspension. Avant de signer un bail, contrôlez aussi le dernier loyer du précédent locataire s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois : il doit figurer au contrat.

Si vous vendez ou achetez

Le DPE n’oblige pas le vendeur à réaliser des travaux. Pour une maison ou un immeuble d’un seul propriétaire classé E, F ou G, un audit énergétique doit toutefois être remis à l’acheteur. Il n’est pas obligatoire pour un appartement en copropriété. L’annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G.

Vérifiez aussi la lettre avant de négocier. Le coefficient de l’électricité est passé à 1,9 le 1^er janvier 2026 et passera à 1,7 le 1^er janvier 2027. Un logement chauffé à l’électricité peut donc changer de classe sans travaux. Un DPE ancien peut se mettre à jour gratuitement sur le site de l’Ademe s’il s’améliore.

Sortir du statut de passoire

Sortir de ce statut suppose d’atteindre au moins la classe E. La voie officielle reste la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’, ouverte aux logements E, F ou G avec au moins deux gestes d’isolation et deux classes gagnées, par exemple de F à D. Le bailleur doit s’engager à louer 6 ans, et l’aide peut se cumuler pour 3 logements loués au maximum. S’il cesse de louer avant ces 6 ans, il rembourse 1/6 de l’aide par année non louée.

France Rénov’ prévient qu’un nouveau chauffage dans un logement mal isolé ne suffit pas à gagner en confort ni à réduire nettement la consommation. L’éco-prêt à taux zéro peut financer le reste à charge, jusqu’à 50 000 € sur 20 ans au maximum, selon les travaux et sous réserve de l’accord de la banque.

Les arnaques qui ciblent les passoires

France Rénov’ décrit des offres précises : « des travaux payés par l’État, qui ne vous coûteront rien », ou un panneau publicitaire dans le jardin « pour annuler le reste à charge ». Elle cite aussi les crédits cachés parmi les arnaques fréquentes. Une échéance légale n’impose jamais de signer le jour même.

Le démarchage téléphonique pour ces travaux est interdit, même avec votre accord, et le contrat qui en découle est nul. Ne signez rien à la première visite. Vérifiez que le délai de rétractation de 14 jours figure sur le devis. Si vous prenez un crédit, attendez la fin complète des travaux pour signer l’attestation. Signalez les abus sur Signal Conso.

À préparer pour votre conseiller

Ces documents servent pour un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’. Ne les envoyez jamais à un démarcheur, ni à nous.

• Votre DPE, son numéro et sa date
• Votre bail et la date de sa prochaine reconduction
• Le montant du dernier loyer appliqué
• Les factures de travaux déjà réalisés
• Les coordonnées de votre espace conseil France Rénov’